EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE TANDIL
SANCIONA CON FUERZA DE:

ORDENANZA

ARTÍCULO 1º: Modifícase el Capítulo VI del Título 2 del
Anexo A de la Ordenanza Nº 9.865/05, el que quedará re-
dactado de la siguiente manera:
"CAPITULO VI - PARCELAMIENTOS

Sección 1 - Disposiciones generales

VI.1
El presente Capítulo tiene por objeto establecer pautas
generales para posibilitar el fraccionamiento del suelo
en las Áreas Urbana, Complementaria y Rural del Partido,
como asimismo determinar los aspectos de control que com-
peten al Municipio, conforme lo establecido en el Artícu-
lo 8º del Decreto 1549/83, reglamentario del Decreto Ley
8.912/77.

VI.2
A los efectos de esta normativa, se entiende como parce-
lamiento el proceso de división de predios, por el cual
se crean unidades parcelarias (o parcelas) menores, aptas
para un destino o uso determinado, según el Área o Zona
donde se ubiquen.
Sin perjuicio de lo anterior, los procesos de división
incompletos (amanzanamientos, parcelamientos en unidades
que admiten una nueva división, etc.), quedarán compren-
didos en las exigencias del presente Capítulo. Por el
contrario, procesos a la inversa, o sea en los que se
practiquen reparcelamientos en unidades de mayor o igual
tamaño y englobamientos, no quedarán comprendidos.

VI.3
Los parcelamientos se diseñarán considerando las siguien-
tes disposiciones:
1. Las dimensiones de las parcelas se ajustarán a los
mínimos establecidos para cada Zona y observarán una
relación entre ancho y profundidad no inferior a un
tercio (1/3). La relación máxima entre ancho y fondo no
será obligatoria en los casos de subdivisiones de
manzanas y macizos existentes; tampoco será exigible en
las parcelas frentistas a cursos o espejos de agua en
los que rijan las restricciones establecidas por los
artículos 2639º y 2640º (1) del Código Civil o por la
Ley Nº 6.253 de Conservación de Desagües Naturales.
2. La configuración de las parcelas resultantes será
preferentemente rectangular, a menos que por las
condiciones topográficas del lugar, o la conformación
irregular del bloque lo hagan imposible o
inconveniente. En tal caso, cuando se trate de parcelas
de 4 (cuatro) lados o menos, el ancho promedio deberá
ser igual o mayor al lado mínimo previsto para la zona;
aunque en las parcelas a originar cuyos polígonos sean
mayores a 4 (cuatro) lados deberán poder inscribir en
ellas una figura regular con las dimensiones mínimas
asignadas a la zona.
3. Las líneas divisorias laterales de las parcelas
deberán ser preferentemente normales a las alineaciones
del frente de las mismas, y la distancia entre ambas no
será menor que el ancho mínimo en toda la profundidad
de la parcela. Las divisorias tendrán en lo posible, el
menor número de vértices.
4. El ancho mínimo se medirá normalmente a una de las
divisorias laterales, desde el punto en que la otra
encuentra la alineación del frente. En parcelas de
esquina se considerará como ancho al lado de menor
dimensión sobre la Línea Municipal (incluida la
ochava).

VI. 4
Para efectuar el parcelamiento de inmuebles que incluyeran
edificaciones, deberá contarse previamente con plano de
obra municipal aprobado y actualizado de las mismas.
El proyecto de parcelamiento deberá realizarse sin afectar
la subsistencia del/os edificio/s existente/s, ni generan-
do situaciones que perjudiquen su condición preexistente,
a menos que se encuentre/n afectando espacios de dominio
del Estado, y sea exigible su demolición.
VI.5
Estarán exceptuados de cumplimentar las disposiciones re-
lativas al dimensionado de parcelas, los inmuebles que
formen parte de conjuntos habitacionales surgidos de pla-
nes oficiales, que se incluyan en programas públicos de
regularización dominial. En estos casos, las dimensiones
y superficies que regirán para los mismos se determinarán
por norma especial.

VI.6
Todas las parcelas a crearse deberán tener acceso directo
desde vía pública, aunque en el caso de barrios cerrados o
clubes de campo, el acceso a las parcelas correspondientes
deberá hacerse desde los espacios circulatorios privativos
del conjunto que se vinculan con aquella.

VI.7
En la cesión de vías públicas que no se correspondan con
la trama vial existente o prevista, los anchos de las
mismas se ajustarán a lo dispuesto en el Capítulo III de
este Título. No obstante, en su diseño y dimensionado, el
proyecto de estas calles deberá considerar tanto el trán-
sito previsto para la zona, como la normal evacuación de
las aguas pluviales hacia cuencas de drenaje natural o
hacia redes de desagües pluviales, y también deberá con-
templar todos los parámetros de diseño que garanticen la
seguridad y transitabilidad peatonal y vehicular.
Asimismo, en los proyectos de parcelamientos en Área Urba-
na y Complementaria podrán incluirse, sin que esto afecte
la continuidad vial del amanzanamiento existente, vías
terciarias o de servicio, conforme la definición que esta-
blece el Capítulo III del presente Título.

VI.8
En todo parcelamiento que se pretenda realizar en las Á-
reas Urbanas o Complementarias, los propietarios de los
inmuebles involucrados deberán ceder gratuitamente a la
Municipalidad de Tandil, las superficies que se determi-
nen para ser destinados a reservas para la localización
de equipamiento comunitario de uso público y a espacios
verdes y libres públicos, de acuerdo a lo especificado en
el Decreto Ley 8912/77, sus modificatorias y reglamenta-
ciones concordantes.
Cuando la sumatoria de las superficies a ceder con desti-
no a espacios verdes de uso público y reserva de uso pú-
blico, sea inferior a la superficie de la parcela mínima
establecida para la Zona correspondiente, la cesión no
será exigida.

VI.9
Los proyectos de parcelamientos que no involucren a toda
la superficie del inmueble a dividir, deberán cumplimen-
tar la Disposición Nº 264/04 de la Dirección de Geodesia
de la Provincia de Buenos Aires.
Asimismo, los espacios verdes y libres públicos y de re-
serva para la localización de equipamiento comunitario,
deberán cumplimentar los requisitos previstos por este
Plan, considerando la totalidad de la superficie a afec-
tar al parcelamiento.

VI.10
Está prohibido el parcelamiento para su destino a usos
urbanos y suburbanos:
1. En las zonas de preservación ambiental.
2. En terrenos anegadizos y/o sujetos a inundaciones,
antes de ser tomadas todas las providencias y
ejecutadas todas las obras necesarias para asegurar el
escurrimiento de las aguas o la protección contra las
inundaciones.
3. En terrenos que hayan sido rellenados con material
nocivo para la salud, sin que sean previamente
saneados.
4. En terrenos donde las condiciones geológicas o
hidrológicas no aconsejan su edificación. (Ord. 11198)

VI.11
Para la convalidación de un parcelamiento que involucre
la creación de 50 (cincuenta) o más parcelas, la Autori-
dad de Aplicación, teniendo en cuenta la disponibilidad y
efectos a causar sobre el transporte público, el acceso a
equipamientos públicos, las condiciones de saneamiento,
las cuestiones físico-ambientales, y/u otros aspectos
técnicos relevantes, pueda producir impactos negativos en
la estructura urbana, podrá exigir previamente al propie-
tario la elaboración de un Estudio de Impacto Ambiental
(EIA).

VI.12
Cuando por las características del parcelamiento lo im-
pongan, a criterio de la Autoridad de Aplicación, y pre-
vio al otorgamiento del visto bueno municipal al proyec-
to, podrá requerirse la intervención de otros organismos
o reparticiones públicas que en cumplimiento de sus fun-
ciones específicas deban expedirse sobre algún aspecto
particular del mismo.

Sección 2 - Parcelamientos en Área Urbana

VI.13
En todo proyecto de parcelamiento que se pretenda realizar
en las Áreas Urbanas será obligatorio para el propietario
la dotación de, como mínimo, los siguientes servicios de
infraestructura: agua potable por red, energía eléctrica
domiciliaria, alumbrado público, cordón cuneta vinculado a
proyecto de pavimento, y desagües cloacales. Asimismo, se
exigirá la pavimentación de las calles que queden com-
prendidas dentro del perímetro del parcelamiento. La eje-
cución de los desagües cloacales será ineludible en caso
de que la proximidad del parcelamiento resulte menor a
150 (ciento cincuenta) m de la red existente; en caso
contrario, la ejecución de los mismos estará supeditada
al dictamen que la Autoridad de Aplicación dará para cada
caso en particular.
No será obligatoria la dotación de infraestructura cuando
las nuevas parcelas surjan de otro inmueble designado ca-
tastralmente como Parcela (o Lote, según la denominación
de título), a excepción que la misma constituya una unidad
rodeada de calles.

VI.14
Para garantizar la ejecución de las obras de infraestruc-
tura exigidas en el Artículo anterior, el propietario del
bien deberá aceptar que en la planimetría correspondiente
al parcelamiento se incluya como restricción la imposibi-
lidad de transmisión del dominio de las nuevas parcelas
creadas, hasta tanto la Municipalidad no certifique la
construcción y habilitación de los servicios. En tal ca-
so, la Municipalidad no se hará responsable de eventuales
reclamos de terceros, originados por la imposibilidad de
efectivizar la transferencia de dominio.

VI.15
En los casos en que el propietario no considere aceptable
la restricción a la que se refiere el Artículo anterior,
y a efectos de asegurar la provisión efectiva de la in-
fraestructura, la garantía exigida podrá ser sustituida,
a opción del propietario, por las modalidades que se es-
pecifican a continuación:
a) Por hipoteca, a favor de la Municipalidad, de un
inmueble distinto al que es objeto del parcelamiento,
cuyo valor de mercado cubra el monto determinado para
la ejecución de la infraestructura.
b) En títulos públicos, cuyo valor cubra el monto
determinado para la ejecución de la infraestructura.
c) A través de un seguro de caución, cuyo valor cubra el
monto determinado para la ejecución de la
infraestructura.
d) Otra alternativa, a satisfacción de la Municipalidad.
En esos casos, el visto bueno municipal del proyecto de
parcelamiento sólo podrá otorgarse después de haber sido
aceptada la garantía ofrecida, por la Autoridad de Apli-
cación.

VI.16
En el caso de proyectos de parcelamiento visados conforme
a lo establecido en el Artículo VI.17, la garantía ofre-
cida por la ejecución de los servicios podrá ser resti-
tuida hasta el máximo del 70% (setenta por ciento) del
monto determinado oportunamente, en la medida que las
obras fueran ejecutadas y recibidas por los organismos
y/o empresas competentes, sin superar el límite consigna-
do.
La liberación parcial de la garantía no implica, bajo
ninguna hipótesis, la recepción definitiva de las obras
de infraestructura por parte del Municipio, lo que podrá
ocurrir solamente luego de la aprobación total de las
mismas por los organismos competentes. En el período com-
prendido entre la recepción provisoria y la definitiva de
las obras, la conservación y mantenimiento de los servi-
cios ejecutados será responsabilidad del propietario de
los inmuebles servidos. Producida la aprobación total,
podrá ser restituido el 30% (treinta por ciento) restante
del depósito.

VI.17
Cuando la provisión de los servicios de infraestructura
previstos en este Capítulo, se cumpla por etapas, se ob-
servará que:
1. La primera etapa de obras deberá efectuarse
indefectiblemente en el sector donde se ubiquen los
espacios verdes y libres públicos y de reserva para la
localización de equipamiento comunitario.
2. Cada una de las etapas en que se dividan las obras,
deberán plantearse para servir a todos los frentes de
una o más manzanas o bloques rodeados de calles.
3. No se admitirá iniciar una nueva etapa de obras hasta
tanto no se encuentre cumplimentada la ejecución y
habilitación de los servicios correspondientes a la
etapa anterior.

VI.18
En parcelamientos en el Área Urbana será obligatorio man-
tener la continuidad vial correspondiente al amanzana-
miento existente en el ejido. En los casos de verificarse
la existencia de superficies previstas para calles, los
propietarios de los inmuebles involucrados deberán ceder
al Municipio los espacios destinados a vías de circula-
ción, que aseguren la continuidad de la trama vial urbana
planificada.
No obstante, en los casos que por causas debidamente jus-
tificadas no se pudiera mantener la continuidad vial co-
rrespondiente al amanzanamiento existente y/o en los que
por diseño particular se incluyesen calles terciarias y/o
de servicio, las manzanas que se conformen cumplirán los
siguientes requisitos:
Lado mínimo: 50 (cincuenta) m.
Lado máximo: 150 (ciento cincuenta) m.

VI.19
En los proyectos de parcelamiento dentro del Área Urbana,
será obligatoria la conformación de ochavas en las parce-
las en esquina, y su dimensionado se efectuará según se
reglamenta en el Código de Edificación. La superficie
triangular definida por la ochava y las Líneas Municipa-
les convergentes, será en todos los casos, de cesión gra-
tuita y obligatoria, pasando a formar parte del espacio
público, y por lo tanto no computable como espacio libre
de edificación de la parcela.
En todos los casos, la ochava mínima no podrá ser infe-
rior a 300 cm (trescientos centímetros).

VI.20
La localización de las parcelas con destino a espacios
verdes y libres públicos, y/o reservas para equipamiento
comunitario de uso público, deberá situarse en aquellos
sectores que tengan la mejor configuración topográfica y
calidad natural. En cada caso considerado, la ubicación
de dichas parcelas será determinada por el Departamento
Ejecutivo municipal en virtud de la mejor conveniencia
para dichos fines, pudiendo eventualmente decidir su
agrupamiento a fin de conformar un bloque único.

VI.21
Las cesiones destinadas a espacios verdes y libres públi-
cos y a reservas para la localización de equipamiento co-
munitario de uso público, deberán contemplar las siguien-
tes disposiciones:
1. No serán computadas como espacios verdes y libres
públicos las superficies correspondientes a canteros
centrales a lo largo de las calles o aquellos
pertenecientes a rotondas.
2. No serán aceptadas como reservas de uso público
superficies ubicadas en zonas de ensanche de rutas de
jurisdicción nacional o provincial, en franjas de
terreno no edificables ubicadas frente a canales o
cursos de agua, y/o afectadas por líneas de
transmisión de energía eléctrica, gasoductos u otra
infraestructura de propiedad pública o de entes
privados prestatarios de esos servicios esenciales.
3. Las parcelas que se transfieran al Municipio deberán
tener, en todos los casos, un ancho no menor al mínimo
establecido en la Zona.

VI.22
Las parcelas a ceder con destino a espacios verdes y li-
bres públicos, y reservas para la localización de equipa-
miento comunitario de uso público podrán estar localiza-
das fuera del inmueble objeto del parcelamiento, siempre
que se cumplan las siguientes condiciones:
a. Permitan satisfacer de mejor forma el destino
establecido para las mismas.
b. Cuando se posibilite la conformación de reservas de
mayor dimensión.
c. Estén ubicadas en mejor situación para satisfacer el
interés público.
En todos los casos, la parcela a ceder fuera del área del
parcelamiento, deberá tener un valor de mercado determi-
nado por unidad de superficie, igual o mayor al de las
parcelas ubicadas dentro del área de parcelamiento.
La eventual aceptación de la propuesta de localización de
estos inmuebles quedará a exclusivo criterio del Departa-
mento Ejecutivo municipal, y el acto administrativo co-
rrespondiente deberá consignarse en la documentación a
presentar para su visado.

Sección 3 - Parcelamientos en Área Complementaria

VI.23
En todo proyecto de parcelamiento a realizarse en el Área
Complementaria será obligatorio para el propietario la do-
tación a las nuevas parcelas de, como mínimo, los siguien-
tes servicios de infraestructura: energía eléctrica domi-
ciliaria, alumbrado público, arenado o entoscado de calles
perimetrales y de vinculación con calles de transitabili-
dad asegurada, y canalización de los escurrimientos super-
ficiales hacia cuencas de drenaje natural, incluyendo al-
cantarillado u obras de arte necesarias. Asimismo, será
exigible la dotación de agua potable por red, cuando exis-
ta factibilidad técnica de ejecución de la misma. En caso
contrario, deberá asegurarse previamente la provisión de
agua potable, en cantidad y calidad suficiente al uso pre-
visto en cada una de las parcelas a crearse, como asimismo
que la eliminación de excretas no contamine las fuentes de
provisión. Eventualmente, la Autoridad de Aplicación po-
drá exigir la realización de proyectos de desagües cloa-
cales y/o su ejecución, para cada caso en particular.

VI.24
En el Área Complementaria no será obligatorio, aunque sí
preferente, mantener la continuidad vial correspondiente
al amanzanamiento existente o previsto en el ejido. No
obstante, podrán efectuarse cambios en el trazado de las
calles internas de las Chacras, aunque en tal caso, la
nueva configuración deberá ajustarse a lo establecido por
Ordenanza 5766 (92) y el Decreto 961/03, reglamentario de
la anterior. En todos los casos, deberá preverse la ce-
sión de las ochavas reglamentarias.

VI.25
El propietario de un inmueble ubicado en el Área Comple-
mentaria, en el que queden comprendidas superficies co-
rrespondientes a calles previstas, podrá solicitar al Es-
tado municipal la adquisición de las mismas, previa des-
afectación de dichas superficies para su destino como es-
pacio circulatorio. No obstante, bajo ningún concepto se
admitirá que dicha desafectación se realice por la super-
ficie correspondiente a medias calles previstas, por las
implicancias que ello acarrearía ante una eventual futura
necesidad de apertura de la traza del espacio circulato-
rio. En todos los casos que fuera considerado factible,
la desafectación deberá hacerse abarcando la superficie
que resulte de considerar el ancho total de la calle pre-
vista comprendida entre espacios circulatorios preexis-
tentes.

VI.26
No se admitirán proyectos de parcelamientos que consignen
la apertura de la mitad de la traza de las calles previs-
tas, a menos que la misma permita completar una media ca-
lle preexistente. Tampoco se admitirá que las calles a
ceder no tengan la necesaria continuidad con la red via-
ria existente, que permita la circulación vehicular sin
inconvenientes.

Sección 4 - Parcelamientos en el Área Rural

VI.27
Los parcelamientos en el Área Rural se regirán por lo
dispuesto en el Decreto Ley 10.081/83 (Código Rural), y
demás normas modificatorias y/o reglamentarias del mismo.
En caso de pretenderse la creación de parcelas de super-
ficie menor a la de la unidad económica determinada, la
convalidación de la propuesta estará regida por lo dis-
puesto en el Artículo 7º del Decreto 1549/83, reglamenta-
rio del Decreto Ley 8912/77. (Ord. 11246)

VI. 28
En las subdivisiones de parcelas ubicadas sobre rutas na-
cionales y provinciales, se deberá proceder conforme lo
establecido por la Ley 6312, sus modificatorias y/o re-
glamentarias, u otra norma que la sustituya.

VI.29
En la división de parcelas rurales, que implique la ce-
sión de nuevos espacios circulatorios públicos, el traza-
do y conformación de éstos se regirá por las siguientes
pautas:
a) Deberán ser proyectados considerando la menor
trayectoria posible desde la parcela mas alejada hasta
su vinculación con otro espacio circulatorio público
preexistente, salvo impedimentos topográficos que
obliguen a una mayor extensión. En este caso, se
exigirá un estudio planialtimétrico que demuestre la
necesidad de optar por una trayectoria más extensa del
espacio circulatorio a crear.
b) Podrá cederse la mitad de la traza de una calle, sólo
en caso que la misma se ubique lindando con otra/s
parcela/s no involucrada/s en el parcelamiento, o
cuando sea menester para el completamiento del ancho
total de una media calle preexistente.
c) En caso de cederse la mitad de la traza de una calle,
el ancho de la misma será equivalente a la mitad del
ancho determinado en el Capítulo III para la red vial.
En caso de que la nueva media calle se vincule a otra
preexistente de ancho menor, será exigible la cesión
de superficies necesarias para ampliar el ancho de
esta última, en la misma dimensión que la nueva.

VI.30
En caso de producirse integraciones de inmuebles rurales,
o una nueva configuración parcelaria de los mismos, que
determine que espacios circulatorios públicos de la trama
rural local pierdan la finalidad para la que fueran opor-
tunamente creados, los propietarios podrán solicitar la
desafectación de las superficies correspondientes, ya sea
a efectos de su adquisición, a fines de posibilitar dicha
integración, como de una eventual relocalización y nuevo
trazado de esos espacios, de ser necesario."

ARTÍCULO 2º: Suprímase el Artículo III.5 del Título 2,
Capítulo III, Sección 1 del Anexo A de la Ordenanza
9865/05.


ARTÍCULO 3º: Regístrese, dése al Libro de Actas y comuní-
quese al Departamento Ejecutivo.

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBE-
RANTE DE TANDIL A LOS VEINTITRES DIAS DEL MES DE DICIEM-
BRE DE DOS MIL DIEZ.

Registrada bajo el Nº 12149

Asunto Nº 535/10         Nota. Nº 7275/10



Diego A. Palavecino               Dr. Marcos L. Nicolini
Secretario del H.C.D.               Presidente del H.C.D.






            REF:  Asunto Nº 535/10     Nota Nº 7275/10