EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE TANDIL
SANCIONA CON FUERZA DE:

ORDENANZA

ARTÍCULO 1º: Modifícase el Capítulo VI del Título 2 del
Anexo A de la Ordenanza Nº 9.865/05, el que quedará re-
dactado de la siguiente manera:

"CAPITULO VI - PARCELAMIENTOS

Sección 1 - Disposiciones generales

VI.1
El presente Capítulo tiene por objeto establecer pautas generales para posibilitar el
fraccionamiento del suelo en las Áreas Urbana, Complementaria y Rural del Partido, como
asimismo determinar los aspectos de control que competen al Municipio, conforme lo
establecido en el Artículo 8º del Decreto 1549/83, reglamentario del Decreto Ley 8.912/77.

VI.2
A los efectos de esta normativa, se entiende como parcelamiento el proceso de división de
predios, por el cual se crean unidades parcelarias (o parcelas) menores, aptas para un destino o
uso determinado, según el Área o Zona donde se ubiquen.
Sin perjuicio de lo anterior, los procesos de división incompletos (amanzanamientos,
parcelamientos en unidades que admiten una nueva división, etc.), quedarán comprendidos en
las exigencias del presente Capítulo. Por el contrario, procesos a la inversa, o sea en los que se
practiquen reparcelamientos en unidades de mayor o igual tamaño y englobamientos, no
quedarán comprendidos.

VI.3
Los parcelamientos se diseñarán considerando las siguientes disposiciones:
1. Las dimensiones de las parcelas se ajustarán a los mínimos establecidos para cada Zona y
observarán una relación entre ancho y profundidad no inferior a un tercio (1/3). La relación
máxima entre ancho y fondo no será obligatoria en los casos de subdivisiones de manzanas y
macizos existentes; tampoco será exigible en las parcelas frentistas a cursos o espejos de agua
en los que rijan las restricciones establecidas por los artículos 2639º y 2640º (1) del Código
Civil o por la Ley Nº 6.253 de Conservación de Desagües Naturales.
2. La configuración de las parcelas resultantes será preferentemente rectangular, a menos que
por las condiciones topográficas del lugar, o la conformación irregular del bloque lo hagan
imposible o inconveniente. En tal caso, cuando se trate de parcelas de 4 (cuatro) lados o
menos, el ancho promedio deberá ser igual o mayor al lado mínimo previsto para la zona;
aunque en las parcelas a originar cuyos polígonos sean mayores a 4 (cuatro) lados deberán
poder inscribir en ellas una figura regular con las dimensiones mínimas asignadas a la zona.
3. Las líneas divisorias laterales de las parcelas deberán ser preferentemente normales a las
alineaciones del frente de las mismas, y la distancia entre ambas no será menor que el ancho
mínimo en toda la profundidad de la parcela. Las divisorias tendrán en lo posible, el menor
número de vértices.
4. El ancho mínimo se medirá normalmente a una de las divisorias laterales, desde el punto en
que la otra encuentra la alineación del frente. En parcelas de esquina se considerará como
ancho al lado de menor dimensión sobre la Línea Municipal (incluida la ochava).

VI. 4
Para efectuar el parcelamiento de inmuebles que incluyeran edificaciones, deberá contarse
previamente con plano de obra municipal aprobado y actualizado de las mismas.
El proyecto de parcelamiento deberá realizarse sin afectar la subsistencia del/os edificio/s
existente/s, ni generando situaciones que perjudiquen su condición preexistente, a menos que se
encuentre/n afectando espacios de dominio del Estado, y sea exigible su demolición.

VI.5
Estarán exceptuados de cumplimentar las disposiciones relativas al dimensionado de parcelas,
los inmuebles que formen parte de conjuntos habitacionales surgidos de planes oficiales, que se
incluyan en programas públicos de regularización dominial. En estos casos, las dimensiones y
superficies que regirán para los mismos se determinarán por norma especial.

VI.6
Todas las parcelas a crearse deberán tener acceso directo desde vía pública, aunque en el caso de
barrios cerrados o clubes de campo, el acceso a las parcelas correspondientes deberá hacerse desde
los espacios circulatorios privativos del conjunto que se vinculan con aquella.

VI.7
En la cesión de vías públicas que no se correspondan con la trama vial existente o prevista, los
anchos de las mismas se ajustarán a lo dispuesto en el Capítulo III de este Título. No obstante,
en su diseño y dimensionado, el proyecto de estas calles deberá considerar tanto el tránsito
previsto para la zona, como la normal evacuación de las aguas pluviales hacia cuencas de drenaje
natural o hacia redes de desagües pluviales, y también deberá contemplar todos los parámetros
de diseño que garanticen la seguridad y transitabilidad peatonal y vehicular.
Asimismo, en los proyectos de parcelamientos en Área Urbana y Complementaria podrán incluirse,
sin que esto afecte la continuidad vial del amanzanamiento existente, vías terciarias o de servicio,
conforme la definición que establece el Capítulo III del presente Título.

VI.8
En todo parcelamiento que se pretenda realizar en las Áreas Urbanas o Complementarias, los
propietarios de los inmuebles involucrados deberán ceder gratuitamente a la Municipalidad de
Tandil, las superficies que se determinen para ser destinados a reservas para la localización de
equipamiento comunitario de uso público y a espacios verdes y libres públicos, de acuerdo a lo
especificado en el Decreto Ley 8912/77, sus modificatorias y reglamentaciones concordantes.
Cuando la sumatoria de las superficies a ceder con destino a espacios verdes de uso público y
reserva de uso público, sea inferior a la superficie de la parcela mínima establecida para la Zona
correspondiente, la cesión no será exigida.

VI.9
Los proyectos de parcelamientos que no involucren a toda la superficie del inmueble a dividir,
deberán cumplimentar la Disposición Nº 264/04 de la Dirección de Geodesia de la Provincia de
Buenos Aires.
Asimismo, los espacios verdes y libres públicos y de reserva para la localización de equipamiento
comunitario, deberán cumplimentar los requisitos previstos por este Plan, considerando la
totalidad de la superficie a afectar al parcelamiento.

VI.10
Está prohibido el parcelamiento para su destino a usos urbanos y suburbanos:
1. En las zonas de preservación ambiental.
2. En terrenos anegadizos y/o sujetos a inundaciones, antes de ser tomadas todas las
providencias y ejecutadas todas las obras necesarias para asegurar el escurrimiento de las
aguas o la protección contra las inundaciones.
3. En terrenos que hayan sido rellenados con material nocivo para la salud, sin que sean
previamente saneados.
4. En terrenos donde las condiciones geológicas o hidrológicas no aconsejan su edificación.
(Ord. 11198)

VI.11
Para la convalidación de un parcelamiento que involucre la creación de 50 (cincuenta) o más
parcelas, la Autoridad de Aplicación, teniendo en cuenta la disponibilidad y efectos a causar
sobre el transporte público, el acceso a equipamientos públicos, las condiciones de saneamiento,
las cuestiones físico-ambientales, y/u otros aspectos técnicos relevantes, pueda producir
impactos negativos en la estructura urbana, podrá exigir previamente al propietario la
elaboración de un Estudio de Impacto Ambiental (EIA).

VI.12
Cuando por las características del parcelamiento lo impongan, a criterio de la Autoridad de
Aplicación, y previo al otorgamiento del visto bueno municipal al proyecto, podrá requerirse la
intervención de otros organismos o reparticiones públicas que en cumplimiento de sus
funciones específicas deban expedirse sobre algún aspecto particular del mismo.


Sección 2 - Parcelamientos en Área Urbana

VI.13
En todo proyecto de parcelamiento que se pretenda realizar en las Áreas Urbanas será obligatorio
para el propietario la dotación de, como mínimo, los siguientes servicios de infraestructura: agua
potable por red, energía eléctrica domiciliaria, alumbrado público, cordón cuneta vinculado a
proyecto de pavimento, y desagües cloacales. Asimismo, se exigirá la pavimentación de las calles
que queden comprendidas dentro del perímetro del parcelamiento. La ejecución de los desagües
cloacales será ineludible en caso de que la proximidad del parcelamiento resulte menor a 150
(ciento cincuenta) m de la red existente; en caso contrario, la ejecución de los mismos estará
supeditada al dictamen que la Autoridad de Aplicación dará para cada caso en particular.
No será obligatoria la dotación de infraestructura cuando las nuevas parcelas surjan de otro
inmueble designado catastralmente como Parcela (o Lote, según la denominación de título), a
excepción que la misma constituya una unidad rodeada de calles.

VI.14
Para garantizar la ejecución de las obras de infraestructura exigidas en el Artículo anterior, el
propietario del bien deberá aceptar que en la planimetría correspondiente al parcelamiento se
incluya como restricción la imposibilidad de transmisión del dominio de las nuevas parcelas
creadas, hasta tanto la Municipalidad no certifique la construcción y habilitación de los servicios.
En tal caso, la Municipalidad no se hará responsable de eventuales reclamos de terceros,
originados por la imposibilidad de efectivizar la transferencia de dominio.

VI.15
En los casos en que el propietario no considere aceptable la restricción a la que se refiere el
Artículo anterior, y a efectos de asegurar la provisión efectiva de la infraestructura, la garantía
exigida podrá ser sustituida, a opción del propietario, por las modalidades que se especifican a
continuación:
a) Por hipoteca, a favor de la Municipalidad, de un inmueble distinto al que es objeto del
parcelamiento, cuyo valor de mercado cubra el monto determinado para la ejecución de la
infraestructura.
b) En títulos públicos, cuyo valor cubra el monto determinado para la ejecución de la
infraestructura.
c) A través de un seguro de caución, cuyo valor cubra el monto determinado para la ejecución
de la infraestructura.
d) Otra alternativa, cuyo valor cubra el monto determinado para la ejecución de la
infraestructura, a satisfacción de la Municipalidad.
En esos casos, el visto bueno municipal del proyecto de parcelamiento sólo podrá otorgarse
después de haber sido aceptada la garantía ofrecida, por la Autoridad de Aplicación.

VI.16
En el caso de proyectos de parcelamiento visados conforme a lo establecido en el Artículo
VI.17, la garantía ofrecida por la ejecución de los servicios podrá ser restituida hasta el máximo
del 70% (setenta por ciento) del monto determinado oportunamente, en la medida que las obras
fueran ejecutadas y recibidas por los organismos y/o empresas competentes, sin superar el límite
consignado.
La liberación parcial de la garantía no implica, bajo ninguna hipótesis, la recepción definitiva de
las obras de infraestructura por parte del Municipio, lo que podrá ocurrir solamente luego de la
aprobación total de las mismas por los organismos competentes. En el período comprendido
entre la recepción provisoria y la definitiva de las obras, la conservación y mantenimiento de los
servicios ejecutados será responsabilidad del propietario de los inmuebles servidos. Producida la
aprobación total, podrá ser restituido el 30% (treinta por ciento) restante del depósito.

VI.17
Cuando la provisión de los servicios de infraestructura previstos en este Capítulo, se cumpla por
etapas, se observará que:
1. La primera etapa de obras deberá efectuarse indefectiblemente en el sector donde se
ubiquen los espacios verdes y libres públicos y de reserva para la localización de
equipamiento comunitario.
2. Cada una de las etapas en que se dividan las obras, deberán plantearse para servir a todos
los frentes de una o más manzanas o bloques rodeados de calles.
3. No se admitirá iniciar una nueva etapa de obras hasta tanto no se encuentre cumplimentada
la ejecución y habilitación de los servicios correspondientes a la etapa anterior.

VI.18
En parcelamientos en el Área Urbana será obligatorio mantener la continuidad vial
correspondiente al amanzanamiento existente en el ejido. En los casos de verificarse la existencia
de superficies previstas para calles, los propietarios de los inmuebles involucrados deberán ceder
al Municipio los espacios destinados a vías de circulación, que aseguren la continuidad de la trama
vial urbana planificada.
No obstante, en los casos que por causas debidamente justificadas no se pudiera mantener la
continuidad vial correspondiente al amanzanamiento existente y/o en los que por diseño
particular se incluyesen calles terciarias y/o de servicio, las manzanas que se conformen
cumplirán los siguientes requisitos:
Lado mínimo: 50 (cincuenta) m.
Lado máximo: 150 (ciento cincuenta) m.

VI.19
En los proyectos de parcelamiento dentro del Área Urbana, será obligatoria la conformación de
ochavas en las parcelas en esquina, y su dimensionado se efectuará según se reglamenta en el
Código de Edificación. La superficie triangular definida por la ochava y las Líneas Municipales
convergentes, será en todos los casos, de cesión gratuita y obligatoria, pasando a formar parte
del espacio público, y por lo tanto no computable como espacio libre de edificación de la
parcela.
En todos los casos, la ochava mínima no podrá ser inferior a 300 cm (trescientos centímetros).

VI.20
La localización de las parcelas con destino a espacios verdes y libres públicos, y/o reservas para
equipamiento comunitario de uso público, deberá situarse en aquellos sectores que tengan la
mejor configuración topográfica y calidad natural. En cada caso considerado, la ubicación de
dichas parcelas será determinada por el Departamento Ejecutivo municipal en virtud de la mejor
conveniencia para dichos fines, pudiendo eventualmente decidir su agrupamiento a fin de
conformar un bloque único.

VI.21
Las cesiones destinadas a espacios verdes y libres públicos y a reservas para la localización de
equipamiento comunitario de uso público, deberán contemplar las siguientes disposiciones:
1. No serán computadas como espacios verdes y libres públicos las superficies
correspondientes a canteros centrales a lo largo de las calles o aquellos pertenecientes a
rotondas.
2. No serán aceptadas como reservas de uso público superficies ubicadas en zonas de
ensanche de rutas de jurisdicción nacional o provincial, en franjas de terreno no edificables
ubicadas frente a canales o cursos de agua, y/o afectadas por líneas de transmisión de
energía eléctrica, gasoductos u otra infraestructura de propiedad pública o de entes privados
prestatarios de esos servicios esenciales.
3. Las parcelas que se transfieran al Municipio deberán tener, en todos los casos, un ancho no
menor al mínimo establecido en la Zona.

VI.22
Las parcelas a ceder con destino a espacios verdes y libres públicos, y reservas para la
localización de equipamiento comunitario de uso público podrán estar localizadas fuera del
inmueble objeto del parcelamiento, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a. Permitan satisfacer de mejor forma el destino establecido para las mismas.
b. Cuando se posibilite la conformación de reservas de mayor dimensión.
c. Estén ubicadas en mejor situación para satisfacer el interés público.
En todos los casos, la parcela a ceder fuera del área del parcelamiento, deberá tener un valor de
mercado determinado por unidad de superficie, igual o mayor al de las parcelas ubicadas dentro
del área de parcelamiento.
La eventual aceptación de la propuesta de localización de estos inmuebles quedará a exclusivo
criterio del Departamento Ejecutivo municipal, y el acto administrativo correspondiente deberá
consignarse en la documentación a presentar para su visado.


Sección 3 - Parcelamientos en Área Complementaria

VI.23
En todo proyecto de parcelamiento a realizarse en el Área Complementaria será obligatorio para el
propietario la dotación a las nuevas parcelas de, como mínimo, los siguientes servicios de
infraestructura: energía eléctrica domiciliaria, alumbrado público, arenado o entoscado de calles
perimetrales y de vinculación con calles de transitabilidad asegurada, y canalización de los
escurrimientos superficiales hacia cuencas de drenaje natural, incluyendo alcantarillado u obras de
arte necesarias. Asimismo, en las zonas Residencial Extraurbana 1 y Residencial Extraurbana
2, será exigible la dotación de agua potable por red, cuando exista factibilidad técnica de ejecución
de la misma. En caso contrario, deberá asegurarse previamente la provisión de agua potable, en
cantidad y calidad suficiente al uso previsto en cada una de las parcelas a crearse, como asimismo
que la eliminación de excretas no contamine las fuentes de provisión. Eventualmente, la Autoridad
de Aplicación podrá exigir la realización de proyectos de desagües cloacales y/o su ejecución,
para cada caso en particular.

VI.24
En el Área Complementaria no será obligatorio, aunque sí preferente, mantener la continuidad
vial correspondiente al amanzanamiento existente o previsto en el ejido. No obstante, podrán
efectuarse cambios en el trazado de las calles internas de las Chacras, aunque en tal caso, la
nueva configuración deberá ajustarse a lo establecido por Ordenanza 5766 (92) y el Decreto
961/03, reglamentario de la anterior. En todos los casos, deberá preverse la cesión de las
ochavas reglamentarias.

VI.25
El propietario de un inmueble ubicado en el Área Complementaria, en el que queden
comprendidas superficies correspondientes a calles previstas, podrá solicitar al Estado municipal
la adquisición de las mismas, previa desafectación de dichas superficies para su destino como
espacio circulatorio. No obstante, bajo ningún concepto se admitirá que dicha desafectación se
realice por la superficie correspondiente a medias calles previstas, por las implicancias que ello
acarrearía ante una eventual futura necesidad de apertura de la traza del espacio circulatorio. En
todos los casos que fuera considerado factible, la desafectación deberá hacerse abarcando la
superficie que resulte de considerar el ancho total de la calle prevista comprendida entre
espacios circulatorios preexistentes.

VI.26
No se admitirán proyectos de parcelamientos que consignen la apertura de la mitad de la traza
de las calles previstas, a menos que la misma permita completar una media calle preexistente.
Tampoco se admitirá que las calles a ceder no tengan la necesaria continuidad con la red viaria
existente, que permita la circulación vehicular sin inconvenientes.

Sección 4 - Parcelamientos en el Área Rural

VI.27
Los parcelamientos en el Área Rural se regirán por lo dispuesto en el Decreto Ley 10.081/83
(Código Rural), y demás normas modificatorias y/o reglamentarias del mismo. En caso de
pretenderse la creación de parcelas de superficie menor a la de la unidad económica
determinada, la convalidación de la propuesta estará regida por lo dispuesto en el Artículo 7º del
Decreto 1549/83, reglamentario del Decreto Ley 8912/77. (Ord. 11246)

VI. 28
En las subdivisiones de parcelas ubicadas sobre rutas nacionales y provinciales, se deberá
proceder conforme lo establecido por la Ley 6312, sus modificatorias y/o reglamentarias, u otra
norma que la sustituya.

VI.29
En la división de parcelas rurales, que implique la cesión de nuevos espacios circulatorios
públicos, el trazado y conformación de éstos se regirá por las siguientes pautas:
a) Deberán ser proyectados considerando la menor trayectoria posible desde la parcela mas
alejada hasta su vinculación con otro espacio circulatorio público preexistente, salvo
impedimentos topográficos que obliguen a una mayor extensión. En este caso, se exigirá un
estudio planialtimétrico que demuestre la necesidad de optar por una trayectoria más
extensa del espacio circulatorio a crear.
b) Podrá cederse la mitad de la traza de una calle, sólo en caso que la misma se ubique
lindando con otra/s parcela/s no involucrada/s en el parcelamiento, o cuando sea menester
para el completamiento del ancho total de una media calle preexistente.
c) En caso de cederse la mitad de la traza de una calle, el ancho de la misma será equivalente a
la mitad del ancho determinado en el Capítulo III para la red vial. En caso de que la nueva
media calle se vincule a otra preexistente de ancho menor, será exigible la cesión de
superficies necesarias para ampliar el ancho de esta última, en la misma dimensión que la
nueva.

VI.30
En caso de producirse integraciones de inmuebles rurales, o una nueva configuración parcelaria
de los mismos, que determine que espacios circulatorios públicos de la trama rural local pierdan
la finalidad para la que fueran oportunamente creados, los propietarios podrán solicitar la
desafectación de las superficies correspondientes, ya sea a efectos de su adquisición, a fines de
posibilitar dicha integración, como de una eventual relocalización y nuevo trazado de esos
espacios, de ser necesario."

ARTÍCULO 2º: Derógase la Ordenanza Nº 12.149/10.

ARTÍCULO 3º: Regístrese, dése al Libro de Actas y comuní-
quese al Departamento Ejecutivo.

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBE-
RANTE DE TANDIL A LOS NUEVE DIAS DEL MES DE OCTUBRE DE
DOS MIL CATORCE.

Registrada bajo el Nº 14248
Asunto Nº 535/10                    Nota Nº 7275/10



Diego A. Palavecino                 Dr. Juan P. Frolik
Secretario del H.C.D.               Presidente del H.C.D.








              REF:  Asunto Nº 535/10   Nota Nº 7275/10