EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE TANDIL
SANCIONA CON FUERZA DE

                        ORDENANZA

Artículo 1°: Reglaméntase a través de la presente Ordenanza,
las características tipológicas y/o de orden constructivo a
observarse en la edificación privada a construirse en aquellos
sectores del µrea Urbana de Tandil y aledaños a ésta que, por
su proximidad a los sitios y circuitos turísticos serranos,
hacen necesario por una parte, asegurar la preservación de la
visuales panorámicas hacia los mismos, evitando la excesiva
consolidación del tejido urbano, y por otra, exigen una con-
formación morfológica especial de los edificios, basada tanto
en la preservación de la estética, como en el mantenimiento de
relaciones armónicas entre el medio natural y el antropizado.

Artículo 2°: Los sectores que se mencionan en el Artículo 1°
serán los siguientes:
a) El sector urbano comprendido entre las calles: Av. Brasil,
Pozos, La Pesquería, E. Fidanza, Av. Brasil, J. Larrea, Santos
Vega, Av. Cnel. López Osornio, deslinde entre chacras 149 y
157, deslinde entre chacras 150 y 157, Dr. O. Zarini, Av. San
Gabriel, G.M. de San Martín, Lima, De los Granaderos, Av. J.M.
Estrada, Av. N. Avellaneda, considerando ambos frentes en las
calles mencionadas.
b) El sector urbano comprendido entre el eje de las calles Av.
Pte. Perón, Av. Rivadavia, Rep. Del Paraguay (excluyendo ambos
frentes), 12 de Octubre y Gral. M. Necochea (incluyendo ambos
frentes).
c) Los Distritos Residenciales Extraurbanos (RE) determinados
por Decreto Ordenanza 2530/79 (modificado por Ordenanzas 7862
y 8362).
d) El sector extraurbano comprendido por las chacras 170, 171,
172, 173, 174, 175, 180, 181, 184, 185, 186, 187, 188, 189,
190, 191, 196, 197, 199, 200, 201, 202, 203, 206, 207, 214,
215, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 233, 234, 236, 237, 252,
253, 255, 256, 271, 272, 273, 274 y 275, que bordean el prin-
cipal circuito turístico.

Artículo 3°: En las zonas delimitadas en el Artículo 2°, los
requisitos mínimos de la composición arquitectónica estarán
basados en las siguientes pautas generales:
a) Los edificios a construirse ó ampliarse deberán ser
indefectiblemente de carácter permanente, debiendo utili-
zarse exclusivamente, tanto en estructuras como en alzados
visibles desde las áreas públicas, aquellos materiales con-
siderados aptos por el Código de Edificación vigente, con
niveles de terminación acordes a las reglas del arte. Asi-
mismo, los cercos divisorios no podrán materializarse con
elementos de hormigón premoldeado, admitiéndose no obstante
que su materialización pueda efectuarse con alambres tejidos
ó disponiendo setos vivos.
b) En todos los casos se procurará mantener la coherencia del
diseño arquitectónico del edificio, ya sea respecto de todas
sus partes constituyentes, como también con la de la confor-
mación morfológica de su entorno inmediato, mayoritariamente
constituida por aquellos edificios preexistentes en el mismo
frente de manzana considerado.
c) Las fachadas y/o muros laterales visibles desde la vía pú-
blica, ó linderos con parques, plazas ó espacios verdes pú-
blicos, tendrán un tratamiento en armonía con la fachada
principal respecto a materiales, colores y/o texturas.
d) Los espacios libres de la parcela, resultantes tanto del re-
tiro obligatorio del edificio desde el frente y/o laterales,
como de las áreas libres privativas, deberán ser indefecti-
blemente destinados para jardines, o como espacios parquiza-
dos con vegetación y/o especies arbóreas adecuadas, permi-
tiéndose la construcción en los mismos de senderos ó secto-
res pavimentados o embaldosados que no superen el 10% de la
superficie total de la parcela.

Artículo 4°: Los edificios a construirse en los sectores urba-
nos delimitados en el Artículo 2°, incisos a) y b), deberán
respetar las siguientes pautas particulares:
a) En conjuntos multifamiliares, las unidades de vivienda po-
drán disponerse en forma agrupada o apareada, aunque en nú-
mero no mayor de 2 (dos); asimismo, cada unidad funcional
contará obligatoriamente con un espacio libre privativo en
Planta Baja no menor al 50% (cincuenta por ciento) de la su-
matoria de las superficies cubierta y semicubierta de la
misma.
Los espacios libres comunes descubiertos (accesos, estacio-
namientos, jardines, etc.) deberán integrarse en lo posible,
constituyendo preferentemente una unidad continua, procu-
rando lograr la mejor solución urbanística que evite desvir-
tuar la concreción de las características del sector, men-
cionadas en el Artículo 1°.
b) El coeficiente de habitabilidad (superficie cubierta mínima
por habitante) en viviendas unifamiliares no será menor de
14 (catorce) m2/hab. En viviendas multifamiliares, el coefi-
ciente de habitabilidad no será menor de 17 (diecisiete)
m2/hab. en las de hasta 2 (dos) dormitorios y de 15 (quince)
m2 en las que superen esa cifra.
En ningún caso, la superficie cubierta resultante será mayor
que la que posibilite el Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
asignado al Distrito correspondiente.
c) Los edificios a construir en parcelas que superen los 12,00
(doce) metros de ancho, deberán observar un retiro lateral
mínimo de 3,00 m. (tres metros), computados entre el muro
medianero y el paramento exterior de aquellos (3,15 m. desde
el eje divisorio). En parcelas de más de 18,00 (dieciocho)
m. de ancho, observarán el mismo retiro, pero de ambos late-
rales. No obstante, cuando razones de desarrollo funcional
del proyecto lo hagan necesario, podrán ocuparse las franjas
de retiro lateral, compensando la ubicación del edificio en
la parcela con un retiro de frente desde la Línea Municipal
de Edificación (L.M.E.) equivalente a una vez y media la me-
dida del retiro lateral ocupado. El área del retiro compen-
satorio no podrá ser ocupado con nuevas construcciones en
ampliaciones ó reformas futuras del edificio.
d) Se establecen limitantes volumétricos consistentes en:
1) Un plano límite a 45°, tomado desde el eje de la/s ca-
lle/s al frente de la parcela y hacia el interior de la
misma.
2) Un plano límite cuasihorizontal, ubicado a 9,00 (nueve)
m. sobre el nivel natural del terreno, el cual solo podrá
ser superado por tanques de reserva de agua o conductos de
humo o gases de combustión.

Artículo 5°: Los edificios a construirse en los sectores ex-
traurbanos delimitados en el Artículo 2°), incisos c) y d),
deberán respetar, además de los indicadores urbanísticos de
población y ocupación del suelo y normas de edificación vigen-
tes, los siguientes requisitos:
a) Las unidades de vivienda multifamiliares en ningún caso po-
drán disponerse en forma agrupada o apareada, en la parcela
a ocupar, debiendo mantenerse entre las mismas, separaciones
no menores a las dimensiones establecidas para los lados mí-
nimos de los patios de primera categoría.
b) El coeficiente de habitabilidad en viviendas unifamiliares
no será menor a 18 (dieciocho) m2/hab. En viviendas multifa-
miliares, el coeficiente de habitabilidad no será menor de
20 (veinte) m2/hab. en las de hasta 2 (dos) dormitorios y de
22 (veintidós) m2/hab. en las que superen esa cifra. En nin-
gún caso, la superficie cubierta resultante será mayor que
la que posibilite el factor de Ocupación Total asignado al
Distrito correspondiente.
c) Será obligatorio el retiro de la/s fachada/s principal/es
desde la Línea Municipal en una dimensión no menor de los
3,00 m. (tres metros), que se sumarán a los que eventual-
mente establezcan los retiros previstos para ensanches del
espacio circulatorio público.
d) Los edificios a construir en parcelas que superen los 12,00
(doce) metros de ancho deberán observar un retiro lateral
mínimo de 3,00 m. (tres metros) computados entre el muro me-
dianero y el paramento exterior de aquellos (3,15 m. desde
el eje divisorio). En las parcelas de más de 18,00 (diecio-
cho) m. de ancho, se observará el mismo retiro de ambos la-
terales. No obstante, por razones de proyecto, podrán ocu-
parse las franjas de retiro lateral, compensando la ubica-
ción del edificio con un retiro adicional desde la franja
determinada en c), equivalente a una vez y media la medida
del retiro lateral ocupado. El área del retiro compensatorio
no podrá ser ocupado con nuevas construcciones en ampliacio-
nes o reformas futuras del edificio.

Artículo 6°: Serán requisitos mínimos en la composición de las
cubiertas de los edificios a construirse o ampliarse en las
zonas delimitadas en el Artículo 2°, los siguientes:
I) Cubiertas en pendiente:
a) La pendiente mínima de las techumbres inclinadas será
del 30% (treinta por ciento), cualquiera sea el material
empleado en su construcción.
b) Los materiales permitidos para la terminación de estas
cubiertas serán: tejas cerámicas de cualquier modelo; lo-
sas armadas planas revestidas exteriormente en material
cerámico, ladrillos comunes ó de máquina; chapas metálicas
con pinturas o tratamientos cromáticos especiales que evi-
ten su desprendimiento del metal; chapas de fibrocemento
con color incorporado.
Se prohíbe expresamente el uso de chapas de aluminio y de
todo otro material que, por su inferior calidad, caracte-
rísticas y/o aspecto no se adecuen al tipo de edificación
propiciado en las zonas determinadas en el Artículo 2°.
La eventual utilización de otros materiales de cubierta,
no contemplados en el listado precedente, sea por su uti-
lización poco frecuente o por su novedad en el mercado,
pero que respondan al espíritu de la presente, podrá ser
autorizada siempre que pueda demostrarse la aptitud téc-
nica de los mismos.
c) Será obligatoria la construcción de muretes de carga so-
bre las cubiertas en pendiente, en todos los casos que se
trate del remate de muros divisorios o medianeros. Dichos
muretes de carga no podrán ser desvirtuados en forma arti-
ficiosa o imitativa, debiendo seguir indefectiblemente la
misma inclinación de los techos, a fin de evitar el ocul-
tamiento de la cubierta.
II) Cubiertas Horizontales:
a) Se permitirán cubiertas horizontales o de pendiente me-
nor al 30% (treinta por ciento), siempre que las mismas
no resulten visibles desde el espacio circulatorio pú-
blico. En tal caso, indefectiblemente deberán ejecutarse
muros de carga horizontales con el fin de posibilitar el
ocultamiento. Cuando las cubiertas horizontales sean pro-
longación exterior de locales a manera de terraza o bal-
cón accesible, no será obligatorio la ejecución de para-
petos opacos.
b) Podrán admitirse cubiertas horizontales sin el requi-
sito de ejecución de las cargas de ocultamiento, sólo en
edificios que puedan ser objeto de ampliaciones futuras,
en ajuste a lo permitido por las normas urbanísticas vi-
gentes. En tal caso, deberá obtenerse la conformidad pre-
via con la presentación del proyecto integral y la espe-
cificación de las etapas en que será materializada la
construcción.
Artículo 7°: En las zonas delimitadas por el Artículo 2°, la
radicación de nuevas actividades industriales, de servicios o
de almacenamiento no comprendidas entre los usos predominantes
ó complementarios, y no expresamente prohibidas en el Plan de
Ordenamiento Territorial vigente, estará supeditada a la pre-
sentación previa, ante el organismo a cargo de su aplicación,
de un informe tecnológico de la actividad que se pretenda
habilitar, avalado por un profesional competente y habilitado,
a menos que se trate de industrias alimentarias y/o de servi-
cios directos a la población, las que estarán exceptuadas de
cumplir dicho requisito.
La subsistencia en los sectores determinados en el Artículo
2°, de actividades actualmente habilitadas, pero que superen
el mayor grado de molestia permitido en el Distrito donde se
ubiquen, quedará supeditada a la presentación de un informe
similar, en un plazo no mayor a los 12 (doce) meses a partir
de la promulgación de la presente Ordenanza. El incumplimiento
de dicho requisito dará lugar a la declaración de precariedad
del establecimiento conflictivo, pudiendo procederse a la re-
vocatoria de su habilitación.

Artículo 8°: No obstante lo establecido en el Artículo 3°, po-
drán ser considerados factibles de tratamiento aquellos pro-
yectos que, no ajustándose plenamente a las pautas generales
consignadas en la presente Ordenanza, planteen el desarrollo
de un edificio que pueda resultar representativo dentro del
contexto urbano o extraurbano, por sus valores arquitectónicos
singulares, aunque en tal caso, además de la documentación
técnica necesaria para la comprensión del proyecto, será exi-
gible la presentación de otra adicional, consistente en:
a) Copia del Certificado Urbanístico (vigente al momento de
efectuarse la solicitud), oportunamente solicitado por el
profesional encargado del proyecto.
b) Manifestación expresa de las razones por las cuales el pro-
yecto no se ha ajustado plenamente al marco reglamentario, y
enumeración taxativa de todos las pautas no respetadas.
c) Memoria del proceso de diseño realizado por el profesional
autor del proyecto, con detalle de las consideraciones esté-
ticas, funcionales, constructivas, u otras particularidades
tenidas en cuenta en la elaboración del mismo.
d) Detalle gráfico demostrativo del impacto visual resultante
en el entorno inmediato (frente de manzana y/o sector ale-
daño) circundante.
e) Otra, a solicitud de los organismos competentes que efectúen
la evaluación del proyecto considerado.

Evaluadas positivamente las virtudes del edificio que se pre-
tende construir, y comprobado el cumplimiento de los aspectos
urbanísticos y edilicios que se propician en el Artículo 1°,
podrá ser excepcionalmente autorizada la convalidación del
proyecto mediante el acto administrativo correspondiente.

Artículo 9°: No obstante lo establecido por esta Ordenanza,
todo edificio existente en las zonas delimitadas en el Artí-
culo 2°, construido de acuerdo a normas vigentes con anterio-
ridad a la presente, y que sea objeto de ampliación ó remode-
lación, podrá ajustarse a lo establecido oportunamente por
aquéllas, siempre que la reforma no implique la renovación in-
tegral del inmueble, entendida ésta conforme lo establecido en
el Artículo 3.11.2.1. del Código de Edificación vigente.

Artículo 10°: Deróganse el decreto Ordenanza N° 2855/81, sus
modificatorias y demás normas reglamentarias del mismo.

Artículo 11°: Regístrese, dése al Libro de Actas y comuníquese
al Departamento Ejecutivo.-


DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE
DE TANDIL A LOS DIECISIETE DIAS DEL MES DE OCTUBRE DE DOS MIL
CINCO.-

Registrada bajo el N°: 9836.-
Asunto N°: 634/05.                  Nota 9065/05.-